【裝潢房子，要開發票嗎？】

裝潢開發票，未來可認列成本，抵扣房地合一稅。

但開發票要加收5%營業稅，不開發票就可省下5%的費用。

那麼...該開發票？還是不開發票呢？

#為什麼可抵房地合一稅

房地合一稅課徵的交易所得公式如下：

課稅所得 = 房地收入－成本－費用－依土地稅法計算之土地漲價總數額

其中的成本，包括了【因取得、改良及移轉而支付之費用】，而「裝潢費」就屬於這個項目。

(細節可參考：所得稅法第14條之4)

#裝潢費抵扣有何限制

不過要注意的是：可抵扣的裝潢費必須是「固定」且「無法帶走」的東西。

因為根據規定，必須是「非2年內所能耗竭之增置、改良或修繕費」才可認定。

所以，可認列與不可認列的項目包括：
●可認列：泥作工程、水電管線、衛浴設備(洗手台/馬桶/浴缸)等

●不可認列：冷氣、家電、系統家俱、鐵鋁窗等

#要課多少稅
目前房地合一稅的條件如下：
●2年內賣房扣45%稅
●2~5年賣房扣35%稅
●5~10年賣房扣20%税
●超過10年賣房扣15%稅

如果未來賣掉房子，就必須扣15~45%不等的稅，其實也是不小的費用。

這也是為什麼很多人得知裝潢費可以扣抵房地合一稅的成本時，會思考裝潢費是否需要開發票的原因。

如果裝潢費總共100萬元，且全部可認列成本，當你超過10年才轉手...

➡️沒開發票：省下發票費5萬元，但需課房地合一稅15萬元（倒賠10萬元）

➡️開發票：增加5萬元發票費，但省下15萬元房地合一稅（省下10萬元）

#別忘了房地合一的免稅額400萬
開發票之前，還有一件事要注意：

政府為了鼓勵長期持有，自住持有並設籍滿6年，稅率可降低為10%，課稅所得400萬元以下免稅。

(1)持有並設籍滿6年，無出租營業，即可適用房地合一稅的400萬免稅額

(2)如果免稅額超過400萬，超過部分僅課徵10%的稅。

所以，除了要考量裝潢費是否能夠被認列之外，假如你是長期自住至少6年，其實你還需要評估的是：房地合一稅有400萬免稅額。

#總結
裝潢是否要開發票？可思考2個條件：

(1)哪些裝潢能認列為扣抵項目，預估認列金額又是多少？

(2)未來賣房時，是否符合房地合一400萬免稅額條件

這些確認之後，再來決定開發票的必要性~

PS: 如果當下沒開發票，未來再請業者補開，業者反而會有逃漏稅的問題，所以如果你無法確定未來是否符合"房地合一400萬免稅額條件"，最保守的做法還是開發票。

——————
房地合一"自住房地租稅優惠"詳細條件如下：
(一) 個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年。
(二) 交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用。
(三) 個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用本租稅優惠規定。

賣房有無自住優惠 房地合一稅及土地增值稅差異說明 
(詳細仍須依據個人產權登記符合條件情況判斷稅制)

A.房地合一稅說明
屋主想省稅看過來，房地合一稅無論1.0、2.0，只要符合長期持有且自住，日後出售都能適用10%、400萬元免稅額等優惠。不過根據高雄國稅局表示，自住優惠雖然划算，但民眾卻須符合辦竣戶籍登記、無出租營業使用及6年內未適用自住優惠等三條件。地政士也提醒，倘若民眾賣房時想申請自用優惠，應特別留意設籍對象及使用年限等規定，避免功虧一簣。

｜申請自住優惠 需符合三條件

自2016年房地合一稅上路至今已超過6年，期間雖然稅率經過調整，但對於自住相關規定卻未曾變動。然而，根據高雄國稅局表示，最近仍常接到民眾詢問自住優惠問題。對此，國稅局也表示，民眾若想申請自住優惠，首先必須符合3條件。首先，個人或配偶、未成年子女必須辦理戶籍登記、持有並居住在該房屋連續滿6年；再來，交易前6年內，房屋沒有出租、供營業或執行業務使用；第三，個人、配偶、未成年子女在交易前6年內未曾適用這項自住優惠。

舉例來說，強尼在2016年2月1日購入總價400萬元的不動產，支付契稅、印花稅及代書費等必要費用共25萬元，後來在2022年5月1日，將A房地以1,000萬元出售，出售必要費用30萬元，持有期間土地漲價總數額為10萬元。若日後強尼想出售，能不能適用自住優惠呢？

首先要檢視戶籍，強尼或太太、未成年子女，戶籍在該地連續居住超過六年；再來，強尼房子這六年來都是自住，沒有出租或做生意，且他本人、太太、子女也未曾使用房地合一自住優惠，才算符合資格。

｜有無自住優惠 繳稅差很多

進一步計算強尼要繳多少房地合一稅，若強尼符合自住優惠，計算便以出售總價1,000萬元，減掉原始買入總價400萬元、契稅等必要費用25萬元、移轉必要費用30萬元、土地漲價總數額10萬元以及自住免稅額400萬元，再乘以適用稅率10%，應納稅額為13.5萬元。但假設其他條件相同，但民眾未符合自住優惠，依照其持有期間6年，稅率應適用20%，則應繳房地合一稅為107萬元，比較下來兩者相差超過90萬元，足足差距8倍之多!

※有自住：1000萬(出售總價)-｛425萬元(買入總價+成本)+30萬元(移轉必要費用)+10萬元(土地漲價總數額)+400萬元(自住免稅額)｝X10%=13.5萬元

※無自住：1000萬(出售總價)-｛425萬元(買入總價+成本)+30萬元(移轉必要費用)+10萬元(土地漲價總數額)｝X20%=107萬元

安桓地政士事務所所長黃若盈就表示，實務上常見民眾因不諳規定，導致最後被國稅局追繳的案例，黃若盈指出，根據規定，房地合一稅自用優惠，必須是屋主本人或配偶、未成年子女在該屋辦理戶籍登記才有效，許多民眾常會與土增稅優惠稅率的「直系親屬」搞混。

此外，使用年限也是一大重點，黃若盈補充，相較土增稅自用優惠，房地合一稅自用的各項年限為「666」，亦即持有並居住在該房屋連續滿6年、交易前6年沒有出租、供營業或執行業務、6年內未適用自住優惠等要件，提醒民眾在持有期間就要特別留意。

----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
B.土地增值稅說明

《土地增值稅》是什麼?

土地增值稅是指在土地所有權移轉的時候，按照土地漲價總數額採用倍數累進稅率計算繳納的一種租稅，土地漲價總數額則是指土地移轉時之總現值，減去取得時之移轉現值或原規定地價的總額。

土地增值稅試算方法一次看

以一般增值稅率而言，漲價總數額與前次移轉現值的差距以及持有土地年限，都會影響到土地增值稅的計算(稅率會依「漲價倍數」分為三種級距，漲價倍數=土地漲價總數額 / 按臺灣地區消費者物價總指數調整後之原地價。)

假設出售的是自用住宅用地的話，則從出售前是否有提供營業使用或出租、出售的土地大小、地上建物的所有權、出售時所有權人與其配偶及未成年子女是否名下無該自用住宅外的房子，甚至是在該地設籍且持有該自用住宅的年限，都會影響是否能享有優惠稅率。

土地用途分成「一般用地」與「自住用地」的兩種不同用途之稅率說明如下：

「一般用地/增值稅率」：

● 持有土地年限超過 20年以上 者，就其土地增值稅超過第一項最低稅率部分減徵 20%。
● 持有土地年限超過 30年以上 者，就其土地增值稅超過第一項最低稅率部分稅率部分減徵 30%。
● 持有土地年限超過 40年以上 者，就其土地增值稅超過第一項最低稅率部分稅率部分減徵 40%。

「自住用地/ 優惠稅率」：
自用住宅用地出售時，可善用自用住宅用地相關優惠稅率，就其漲價總數額徵收增值稅 10%。(土地增值稅一般稅率可分為3級 ，分別為20%、 30%、40%，自用住宅用地稅率則為10%)

另外關於贈與的部分因為不屬於出售行為，因此不適用自用住宅用地稅率。建議可以使用財政部或各縣市政府或財政部國稅局的線上土地增值稅試算參考。

節稅秘訣比一比

自用住宅重購退稅的條件、資格一次看！

• 重購退稅無次數的限制：
同時出售多筆自用住宅用地，可申請重購退稅出售土地，可規劃按一般用地繳納在未適用一生一次自用住宅用地優惠稅率繳納土地增值稅前，若所有條件都符合的情形下，可以一般用地稅率申報繳納土地增值稅後再申請重購退稅，以保留一生一次的機會，作最有利的節稅規劃。

• 重購退稅應規劃：
規劃重購退稅事前要先了解是否符合退稅規定，如條件不符，但出售之舊屋符合自用住宅條件，可在未逾稅單所記載繳納期限前申請改適用優惠稅率核課土地增值稅。

• 退稅資格弄清楚：
先買後賣土地辦理重購退稅，要符合購買土地時已經持有供自用住宅使用之土地才可以如果土地所有權人原先沒有自用住宅土地，只是單純購買土地，以後再購買第2 筆土地後再出售、或是從配偶受贈他筆土地後再出售，或雖然原來持有土地，但沒有設戶籍，於出售時才從第3筆地將戶籍遷入，以上情況都不符合辦理重購退稅的條件。

• 舉例說明

English & 日本語 MAP of Kaohsiung + Welcome pack 

https://asp.bondlink.com.tw/arei2/manual.asp?id=9  

原來有快速連結計算式!!

凡是將房屋出租所得之租金收入，於扣除必要費用（包括財產折舊、修繕費、地價稅、房屋稅、貸款利息、保險費等；
若無法逐項舉證申報，可直接從租金中扣除43%，計為必要費用）之後，併入個人綜合所得中核課所得稅。
若房屋出租約定的租金明顯比當地一般租金還低時，國稅局會參考當地一般租金
（由國稅局查明後報經財政部核定的租金）情況調整，計算租賃收入。
歡迎到本公司網站https://www.arei.tw/countrent.asp試算

歡迎來試算租金投報喔!!
https://www.arei.tw/countrent.asp

方案一：港澳永久居民

申請資格

• 只持有香港/澳門特區護照；
• 開設公司並投資新台幣600萬，並持續營運至少3年，且每年至少聘雇2位台籍員工；
• 擁有在台保證人(提供一位台籍人士作法律擔保)
• 無犯罪紀錄
• 通過體檢

可攜帶家庭成員

• 配偶
• 20歲以下未婚子女

*所有家庭成員必須為港澳永久居民

居住要求

獲得居留後，需滿足下列兩項的其中一項：

• 連續居留滿 1 年，1 年內只可出境 30 日﹔ 或
• 連續居留滿 2 年，且每年在台灣地區居住 270 日以上。

*取得中華民國護照後，港澳特區護照仍可同時持有

方案二：外籍人士

申請資格

• 持有外國護照者，非為香港、澳門或大陸地區人民，
• 在台投資一定以上之金額(20萬美元)
• 無犯罪紀錄
• 通過體檢

可攜帶家庭成員

• 配偶
• 20歲以下未婚子女

居住要求

合法連續居留五年，每年居住超過一百八十三日，可申請永久居留

所需文件

1. 3.5 cm x 4.5 cm白底彩色照片6張
2. 香港/澳門特區護照
3. 香港/澳門永久居民身分證
4. 港澳居民來往內地通行證(回鄉證)
5. 結婚證書(隨同受養人-配偶)
6. 出生證明(隨同受養人-子女)
7. 主申請人之最近一個月存款證明
8. 主申請人之在職證明或退休證明
9. 主申請人之最高學歷證明
10. 主申請人和配偶近5年之警察紀錄證明書(良民證)
11. 主申請人和配偶健康檢查合格證明(三個月內有效)
12. 在台保證人保證書、在職證明及身分證
13. 香港/澳門居民身分確認書(出生地為中國大陸地區者，應附大陸戶口註銷證明)
14. 港澳投資居留計畫表

台灣投資移民程序

台灣移民優勢

1. 短時間取得護照：
   港澳居民能以最快1年的時間，在台灣取得定居身分及戶籍。
2. 護照便利：
   台灣護照可享146個國家免簽或落地簽證，並享有90天美國免簽。
3. 投資金額低：
   在台灣投資新台幣600萬(約港幣150萬)開設公司，並持續營運至少3年，且每年至少聘雇2位台籍員工，即取得台灣居留身分。
4. 全民健康保險：
   全民納保，可就患病或傷害等事故獲得平等及優質的醫療服務，一直深受國際的認同。
5. 文化融洽：
   台灣生活沿襲中華文化，生活大小習慣及節慶都與內地及香港相近；日常生活中做為主要的溝通語言為國語，和內地普通話大同小異，而在字體的書寫，與港澳一樣使用繁體字。
6. 優質生活，低消費水平：
   台灣生活環境舒適且步調較為緩慢，都市住宅與綠意空間兼容並蓄，適合享受生活。且物價較港澳城市低廉許多，以低物價貨取高生活品質。

台灣移民常見問題

1. 問：開辦公司所涉及的稅率？
   答：營業稅(5%)，每2個月申報一次。營利事業所得稅未達50萬19%，超過50萬適用20%。
2. 問：600萬資金投入台灣可否調動？
   答：可以。在投審會完成資金審核後，可調用於購買與有關公司業務的設備等。
3. 問：可否直接購買台灣公司或投資現有公司？
   答：可以。不過最重要是要清楚了解該公司的背景及營運狀況。因為有些公司可能曾經被註記在黑名單，會需要花費時間調查，有機會影響審批時間。
4. 問：持居留身分可否在當地工作？
   答：可以。依台灣勞工法的規定，申請人工作的地點只能在由其所營運的公司地址之內，並不能在外面打工。
5. 問：持居留身分的小孩能否在當地讀書？
   答：可以。因為依教育部港澳居民來台就學辦法第六條規定，在取得居留身分後，九十日內就可以向地區教育機關申請入學。教育機關會依申請人在台居住地點安排申請人之子女至就近學校來就讀。
6. 問：取得居留身分後，是否可享有全民健保？
   答：是。連續居留滿183天後，可申請全民健保，享受到與當地人相同的福利。
7. 問：如港澳居民需購買房產，有什麼稅項需繳付？
   答：與當地人一樣，購買房產時主要有四類稅項，包括印花稅、地價稅、房屋稅及契稅。
8. 問：如果在取得居留身分後，放棄營運公司，有什麼影響？
   答：會影響日後居留續期及申請定居，但如果在取得定居身分後，才放棄營運公司則不會有任何影響。
9. 問：整個申請需時多久? 包括開設公司的流程？
   答：整個流程需時約2-3個月，視當時政府的審查進度而定。

方案一：港澳永久居民

申請資格

• 只持有香港/澳門特區護照；
• 開設公司並投資新台幣600萬，並持續營運至少3年，且每年至少聘雇2位台籍員工；
• 擁有在台保證人(提供一位台籍人士作法律擔保)
• 無犯罪紀錄
• 通過體檢

可攜帶家庭成員

• 配偶
• 20歲以下未婚子女

*所有家庭成員必須為港澳永久居民

居住要求

獲得居留後，需滿足下列兩項的其中一項：

• 連續居留滿 1 年，1 年內只可出境 30 日﹔ 或
• 連續居留滿 2 年，且每年在台灣地區居住 270 日以上。

*取得中華民國護照後，港澳特區護照仍可同時持有

方案二：外籍人士

申請資格

• 持有外國護照者，非為香港、澳門或大陸地區人民，
• 在台投資一定以上之金額(20萬美元)
• 無犯罪紀錄
• 通過體檢

可攜帶家庭成員

• 配偶
• 20歲以下未婚子女

居住要求

合法連續居留五年，每年居住超過一百八十三日，可申請永久居留

所需文件

1. 3.5 cm x 4.5 cm白底彩色照片6張
2. 香港/澳門特區護照
3. 香港/澳門永久居民身分證
4. 港澳居民來往內地通行證(回鄉證)
5. 結婚證書(隨同受養人-配偶)
6. 出生證明(隨同受養人-子女)
7. 主申請人之最近一個月存款證明
8. 主申請人之在職證明或退休證明
9. 主申請人之最高學歷證明
10. 主申請人和配偶近5年之警察紀錄證明書(良民證)
11. 主申請人和配偶健康檢查合格證明(三個月內有效)
12. 在台保證人保證書、在職證明及身分證
13. 香港/澳門居民身分確認書(出生地為中國大陸地區者，應附大陸戶口註銷證明)
14. 港澳投資居留計畫表

台灣投資移民程序

台灣移民優勢

1. 短時間取得護照：
   港澳居民能以最快1年的時間，在台灣取得定居身分及戶籍。
2. 護照便利：
   台灣護照可享146個國家免簽或落地簽證，並享有90天美國免簽。
3. 投資金額低：
   在台灣投資新台幣600萬(約港幣150萬)開設公司，並持續營運至少3年，且每年至少聘雇2位台籍員工，即取得台灣居留身分。
4. 全民健康保險：
   全民納保，可就患病或傷害等事故獲得平等及優質的醫療服務，一直深受國際的認同。
5. 文化融洽：
   台灣生活沿襲中華文化，生活大小習慣及節慶都與內地及香港相近；日常生活中做為主要的溝通語言為國語，和內地普通話大同小異，而在字體的書寫，與港澳一樣使用繁體字。
6. 優質生活，低消費水平：
   台灣生活環境舒適且步調較為緩慢，都市住宅與綠意空間兼容並蓄，適合享受生活。且物價較港澳城市低廉許多，以低物價貨取高生活品質。

台灣移民常見問題

1. 問：開辦公司所涉及的稅率？
   答：營業稅(5%)，每2個月申報一次。營利事業所得稅未達50萬19%，超過50萬適用20%。
2. 問：600萬資金投入台灣可否調動？
   答：可以。在投審會完成資金審核後，可調用於購買與有關公司業務的設備等。
3. 問：可否直接購買台灣公司或投資現有公司？
   答：可以。不過最重要是要清楚了解該公司的背景及營運狀況。因為有些公司可能曾經被註記在黑名單，會需要花費時間調查，有機會影響審批時間。
4. 問：持居留身分可否在當地工作？
   答：可以。依台灣勞工法的規定，申請人工作的地點只能在由其所營運的公司地址之內，並不能在外面打工。
5. 問：持居留身分的小孩能否在當地讀書？
   答：可以。因為依教育部港澳居民來台就學辦法第六條規定，在取得居留身分後，九十日內就可以向地區教育機關申請入學。教育機關會依申請人在台居住地點安排申請人之子女至就近學校來就讀。
6. 問：取得居留身分後，是否可享有全民健保？
   答：是。連續居留滿183天後，可申請全民健保，享受到與當地人相同的福利。
7. 問：如港澳居民需購買房產，有什麼稅項需繳付？
   答：與當地人一樣，購買房產時主要有四類稅項，包括印花稅、地價稅、房屋稅及契稅。
8. 問：如果在取得居留身分後，放棄營運公司，有什麼影響？
   答：會影響日後居留續期及申請定居，但如果在取得定居身分後，才放棄營運公司則不會有任何影響。
9. 問：整個申請需時多久? 包括開設公司的流程？
   答：整個流程需時約2-3個月，視當時政府的審查進度而定。