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最新租賃專題 Jeffrey Fun Talk-外商租賃專題Podcast-權威物業分享-想知道外國人在南台灣租房子的習慣跟文化嗎? 出租房子常會遇到那些糾紛跟問題呢又該怎麼預防呢?

https://podcasts.apple.com/tw/podcast/jeffrey-fun-talk/id1556170942?i=1000513834386

想知道外國人在南台灣租房子的習慣跟文化嗎?
出租房子常會遇到那些糾紛跟問題呢又該怎麼預防呢?

今天的來賓是權威物業的曾啟泰店長,權威物業專門經營外商租賃的仲介業務。曾店長與我們暢談仲介行業的甘苦以及外商仲介與一般仲介不同之處。他也提供想要當輕鬆房東,聰明房客跟成為仲介的聽眾許多寶貴的建議。

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最新租賃專題 包租公(二房東)選房大原則-吳淡如Podcasts

房東常見問題 新成屋/中古屋驗屋教戰手冊

新手買房的最後一堂課,要帶大家一起了解買房的的最後一個步驟-驗屋!
花大錢買了未來的家,屋況真的良好嗎?
有肉眼沒辦法看見的屋況瑕疵嗎?
驗屋究竟該注意哪些重點

■ 驗屋分行政驗屋/實體驗屋

驗屋交屋►行政驗屋-和賣方交接產權文件如下:

1. 權狀/騰本
2. 稅費結算明細
3. 鑰匙門卡
4. 保固書 (新成屋)
5. 設備清單

行政驗屋的重點包含以下3點:

1. 權狀的坪數是否與合約一致
2. 新成屋的保固書起算日是否是交屋日
3. 水電費/管理費的切算時間點

►實體驗屋:

1. 進屋內查驗
2. 確保屋況

而實體驗屋的部份就是本堂課的重點。

■ 驗屋準備的5大項目

1. 合約:
包含權狀、銷售DM及雙方買賣的契約書,要確保房屋和契約內容一致,這份資料也代表可以進入屋內查驗設施。

2.平面圖:
包含傢配圖,最好要有水電的配置圖。

3.驗屋工具:
像是手電筒、水平尺、小夜燈,是3個自己驗屋的情況下實用的小工具。

4.驗屋清單:
可以自己上網做功課擬定一份表格,把需要查驗的項目記錄下來;也可以加入樂居官方[email protected]向客服免費索取驗屋清單檢查表

5.身心愉快:
因為驗屋需要花費耐心跟腦力,至少要預留2到3小時的時間,較適合做一個詳細的查驗。

※補充說明:
銷售DM在消保官的解釋上屬於買賣契約的一環,提醒消費者要清楚核對銷售DM和買賣契約的內容,到屋內實際驗屋時要一一確認現場狀況是否有符合清單上記載的。
在實際案例上,真的有消費者拿著銷售DM在現場核對時發現未符合的項目,並且建商真的賠償金額給消費者,提醒大家千萬不要遺漏了自己的權益。

 

■ 驗屋的口訣撇步

驗屋內容繁瑣,這邊幫大家準備了10字口訣:門窗廚衛、天地壁、水電管,接著來看這10字口訣中需要注意的重點:

►門:
1. 門的安裝是否水平、垂直度是否良好。
2. 門縫寬度是否一致。
3. 門框的防火邊條是否貼齊,有無浮起氣泡的部份。
4. 鑰匙則需要實際測試看看是否都可以使用。

►窗:
1. 可以用水平尺檢驗是否水平。
2. 實際開窗確認功能是否正常。
3. 針對防漏水的部份做檢測。
4. 敲一敲確認窗框崁縫是否紮實。

►廚-廚房:
1. 確認抽油煙機、瓦斯爐、洗碗機能否正常使用。
2. 排煙管是否確實接牢。
3. 給水、給電、排水、排煙是否通順。

►衛-衛浴:
1. 衛浴設備的品牌、等級是否和建材清冊一樣。
2. 地磚是否平整或是有隆起。
3. 洩水坡度是否足夠、可以順利洩水。
4. 排水功能是否通順。

►天-天花板:
1. 消防和照明設備要仔細核對數量、位置是否正確。
2. 有無龜裂情形。
3. 是否有漏水現象。

►地-地板:
1. 地板是否水平。
2. 地磚要敲敲看是否有空心的現象。

►壁-牆壁:
1. 牆壁的垂直度是否正常、平整。
2. 確認壁角是否有水漬或水斑。
3. 搭配水電配置圖確認插座配置。

※補充說明:
水、電、管是驗屋中最重要的項目,其他幾點就算住進去之後再進行修繕都還可以接受,但是只要牽涉到漏水、電路和管線的問題,房子只要經過裝潢之後,後續要修繕的成本會非常高。
之前我們曾經遇過想安裝電動車位的車主,他要安裝自己私人的電動車位時,發現建商給的安培數不足,就無法安裝私人的電動車位,只能設置公共車位,像是這類的小細節必須多注意。

■ 驗水的重點:排水、漏水

排水和漏水的檢驗是驗屋中很重要的品項,其中重點項目包含以下2點:


1. 排水-管道內是否有阻塞:
一般我們可以實際測試洗手台滿水時的排水時間,通常在30秒以內算正常;另外也可以準備1000C.C的寶特瓶當小工具,確認排水是否通暢。
若是比較專業的驗屋公司,會用工業用的內視鏡去確認水管內是否有阻塞物,尤其是管內的彎曲處,一般手電筒是無法確認到的,而彎曲處也是最容易有水泥廢棄物的地方,若有廢棄物阻塞水管就會嚴重影響排水效能。

2. 漏水-衛浴、陽台背牆、天花板是否滲漏:
衛浴水管的部份,我們可以在測試排水之後用衛生紙擦拭洗手台下方P管,確認是否有漏水。
其他部份建議可以請專業的驗屋公司,由於水的溫度在區域環境內較低,可以使用專業的紅外線偵測儀去檢測環境溫度,確認是否有漏水問題。

■ 驗電的4大重點


1. 迴路是否正確:
除了利用室內配線迴路圖核對配電箱內的迴路是否標示正確之外,最重要的重點在於冷氣、廚房和衛浴一定要有獨立的迴路配置,不可以交叉配置。

2. 插座是否漏電:
首先使用插座專用的三相檢測儀來確認插座接線是否正確,再來用驗電筆來檢測插座是否有漏電現象,特別是在用水衛浴區的插座需要特別查驗。

3. 安培數查驗:
可以用漏電斷路器上面的安培數來檢測配電箱的線徑是否符合電工法規。

4. 不斷電系統:
需要確認是否有安裝確實。

※補充說明:
如果買的是中古屋需要特別檢驗電線是否過於老舊,這點可以用測試電阻的設備來確認,老舊的設備電阻會相對比較高、也會比較耗電,另外也容易讓溫度升高,使用時間一久就有可能出現過熱走火的問題。

■ 驗管的重點:消防、排風、排煙管


1. 消防管:
主臥室、廚方及客餐廳都會各配置一個消防設備,需要確認管路是否有正常開通、能否正常啟動灑水設備。這邊做一個小提醒,如果需要測試灑水設備,要在社區公設檢查時一併做總體測試。

2. 浴室排風管:
確認浴室的抽風機是否為當層排氣,確實排到戶外,並且功能正常。

3. 廚房排煙管:
確認廚房抽油煙機的排煙管的出口是否接通且正常排風。

※補充說明:
有些裝潢公司為了方便,在裝潢階段會把消防管通報系統關閉,這除了違法之外也非常危險。特別提醒大家,如果消防系統關閉時室內發生火災,消防責任是在屋主身上。

※延伸題:當層排氣和防疫的關係?
以前比較舊的設計是在廁所安裝抽風口,把屋內的廢氣都抽到頂樓透過排風管排掉,這就是沒有當層排氣,而且這樣的設計會讓你有機會聞到其他鄰居家的異味,甚至之前SARS在香港的案例中就有因為這樣的排風設計受到感染的。
現在比較新的做法就是當層排氣的設計,自己家的抽風口都有獨立的排氣管,就不會聞到其他戶的異味,也杜絕了病毒透過排風管散佈的可能。

■ 中古屋的檢測重點

一、室內檢測:
除了剛剛有提到的水電管之外,中古屋的檢測重點還需要放在天、地、壁,也就是檢驗房屋的結構是否正常:


1. 梁柱是否有裂痕:
可以用手電筒確認橫梁、大梁、梁柱是否有裂縫,若有超過3釐米以上的裂縫需要請結構技師來鑑定。

2. 屋房是否有歪斜:
可以利用水平尺或氣泡尺確認牆壁和地面是否有垂直。

3. 地磚是否空心:
可以利用問診棒去敲打確認地磚是否有隆起或空心的聲音,也要注意是否有傾斜,若是真的有傾斜的現象,可以用雷射水平儀去做更細部的檢測。

二、環境檢測:
除了室內結構之外,像是測電磁波、甲醛、水質或是手機訊號屬於環境檢測,比較算是額外的項目,雖然較難要求屋主或建商改善,但是知道之後可以在入住前自行調整。


►電磁波:
什麼樣的情況會需要做電磁波的檢測呢?可以分為以下2種:
1. 居家附近有基地台、廣播電台:推薦做高頻檢測,環保署建議值為每平方公分0.9毫瓦。
2. 居家附近有電塔、電箱或變電所:推薦做低頻檢測,環保署預警值為83.3毫高斯。

►甲醛:
甲醛會在油漆、膠條、面板或棉材上產生,雖然環境保護協會認定室內甲醛濃度標準為0.08ppm/1小時,但建議還是利用甲醛偵測器來做數值確認,如果真的有甲醛產生,需要一段時間利用通風、空氣清淨機、冷氣讓它逐漸消散,也可以在裝潢時選擇零甲醛的環保材質來施工。

►噪音:
噪音的來源主要是建築物的門窗,隔音的等級按照CNS分為四級:TS25、30、35、40,係數越高,隔音性能越好。而一般門窗的隔音效能以固定窗無為最佳、外推窗次之、橫拉窗最差。
建議可以在驗屋時使用噪音檢測器確認,住宅在關窗狀態下分貝數在55分貝以下才會是較理想的居住環境。。

中古屋驗屋:環境檢測

►網路、手機訊號:
中古屋驗屋時建議帶手機進去確認自己使用的電信是否收訊良好、網路可否正常連接。如果有訊號不良的情形,可以向電信業者申請WIFI分享機來增加訊號,也可以打電話跟電信業者確認住家的網路上限到哪。

►水質:
最後是關係我們身體健康的水質,通常在水質的檢測上會包含:PH酸鹼值、 軟硬度、重金屬含量、含菌數和含鉛量。會造成超標的情形主要是因為管線老舊或本身使用鉛管,才會有含菌數和含鉛量的問題,這部份可以透過水質取樣請實驗室協助檢測來確定居家用水的品質。

■ 總結:新成屋和中古屋的驗屋重點:


►新成屋:

1. 水:排水通暢、是否有漏水問題、給水正常。
2. 電:主要檢查配電箱,包含迴路是否正常、是否有漏電、標示正確等。
3. 管:廚房抽油煙機的管線、浴室排風、消防管是否有接好。

►中古屋:

中古屋的部分,是除了水電管以外,還要加驗結構的部分,像是結購上確認梁柱是否有裂縫、地面是否有傾斜等。

►其他-環境:

另外還可以加驗環境的額外項目,有疑慮的時候不管是新成屋或中古屋都可以加驗,例如:裝潢屋可驗甲醛、靠近變電所的房子可驗電磁波等。

雖然無法要求屋主或建商調整,但有狀況時可以提早知道利用裝潢來改善這些問題。

房東常見問題 怎樣裝修房屋最保值?發票這樣開省更多~

怎樣裝修房屋最保值?發票這樣開省更多~
買到房子很高興,接著就要把家裡裝潢成自己喜歡的樣子,
但馬上就遇到問題,裝修預算該怎麼抓?怎樣裝修才能讓房價加分?
你知道現在開發票是省錢的重點嗎?
大部分的人一生不會只買一間房,因此在裝修的時候最好要考慮轉手性;
這次我們會分享怎樣裝潢,你的房子會更保值,
以及房地合一新制上路後可以怎麼用開發票來節稅喔!
■裝修預算怎麼抓才合理?
裝修預算建議抓在房屋總價的5-10%,但是最好不要超過10% ;
因為過高的裝潢費,在申報成本時,可能會特別引起國稅局注意。
另外超過10%的裝修費用,會吃掉可能的房價增值,利潤會減少;
在中古屋市場上裝潢過度是扣分的,買家通常會想要有自己的裝潢空間,
很少會因為你裝潢很多而出更高價買。
ps. 10%裝修預算不包含傢俱和家電,另外新成屋建議可以更少約房價的5-8%、
中古屋因為還要修繕相關費用約8-10%。
Tips 可以買建商的實品屋嗎?
如果真的喜歡建商的實品屋其實可以買,因為實品屋的裝潢其實cp值很高,
不過要注意收納空間,實品屋通常是案場來介紹,給消費者想像空間的,
因此他在設計上會更注重美觀而不是實用性

■裝修加分的4個重點 維持最大房數:
房數會影響房價,從市場就可以知道,建商20坪就格3房賣,表示市場更喜歡房數多的格局。
格局避免改動:尤其廚房浴廁,防水的裝修可能會讓室內平面高高低低,比較麻煩而且成本高,
甚至裝修後容易出現問題。 風格盡量明亮簡單:推薦極簡跟北歐風,不要太複雜,
風格能越符合市場口味越好,避免太古典跟強烈的工業風。
客廳看秀感 臥室重收納:客餐廳重秀感,美觀是重點尤其電視牆,不用那麼多收納空間避免壅擠、
臥室則是重收納和實用性。
■預算有限建議什麼地方一定要做?
中古屋 裝修預算最重要的是客餐廳,房間收納不夠可以直接買現成傢俱來放。
衛浴跟廚具,需要花預算整修,瓦斯管線要注意。 天花板最省的方法可以只做邊,地板可以直接鋪木頭地板。
漆一定要重刷,建議用跳色讓房子有變化又省成本 新成屋 大部分東西都很新,扣除收納可以盡量省。
可以直接選擇系統櫃滿足收納功能,建議在客餐廳可以選擇較好材質的面材,會有大器的感覺。
■裝修成本認列要注意
自今年7月房地合一稅新制上路後,原本5%的無證明免稅額被調低至3%,
國稅局更嚴格的審查裝潢費用,防止以往墊高的陋習;
因此現在開發票,甚至是提供合約書或付款證明,變成是節稅的重點;
雖然現在感覺是多付了5%的稅金,但未來賣屋其實可以節省15%以上。
ex 買房總價500萬,賣房總價600萬,持有10年房地合一稅15%,裝修成本50萬。
房地合一稅價差 有發票算法:(600-500-52)× 15%=7.1萬
沒發票算法:(600-500)× 15%=15萬
條文中規定「可以維持2年以上繼續使用的裝潢才可成本認列」。
基本上「可拆卸的」不會被認列,但這中間其實有些模糊地帶,一般認為不會拆走的木地板卻不被認列,
我們做了張圖表讓大家更好理解。

Tips 開發票有學問 這樣開沒煩惱 基本上裝修建議一定要開發票,但是怎麼開其實有技巧;
例如:木地板裝修在發票上可以開「地板裝修」、如果是裝系統櫃可以開「固定式衣櫃」。
■裝修是沉沒成本? 如果你是首購族,請你一定要相信,未來換屋的機會很高,
「保值性」與「轉手性」的考量較高一點。建議買新一點的房子,來降低裝修的費用;
裝潢跟房子一樣也會折舊,簡單來講的話,可以用10年作為一個分界線;
10年內的裝潢做得好可以為房價大加分,10年以上的不扣分但是對房價的加值效果不明顯。
Tips 買方通常都不看裝修成本? 這不一定,也是有買家可能很喜歡你的裝潢或建材,
願意花更多錢來買,所以才會建議裝修要更符合市場需求會更有價值。
■貼心提醒小建議
1.裝潢金額不要超過房屋總價10%,
避免裝修金額吃掉房價漲幅。
2.成本有限可以朝這4個裝修重點下手
維持最大房數 避免廚房衛浴格局改動 風格明亮簡單、避免個性化
客廳看秀感、臥室重收納
3.裝修建議都要開發票,注意認列項目,名稱擬定有眉角。

 

房東常見問題 所得稅-贈與稅-房地合一稅-租賃所得稅節稅辦法

月報稅季來臨,報稅前一定要了解節稅撇步,節稅可以拿來做資產分配的一環,節稅有哪些要注意的事項?怎麼做才不會誤踩國稅局的地雷?合法的方式來告訴你運用財稅策略節稅的方法!

■ 只要有收入都要節稅!節稅前先記住免稅額

報稅前一定要了解免稅額!依照2022年財政部國稅局,只要所得稅超過40.8萬就要依法報稅,那從今年開始有哪些要注意節稅的事項?

  • 1. 所得稅標準 單身所得收入40.8萬以下免稅額
  • 2. 遺產稅標準 免稅額調升至1333萬
    可合計配偶扣除額493萬、未滿20歲小孩50萬、父母扣除額123萬。
    簡單來說:單身約1500萬免稅、有結婚生子的約2000萬免稅額。
  • 3. 贈與稅標準 免稅額調升至244萬
  • 4. 房地合一稅 自住優惠免稅額400萬

 

■ 各稅項目課稅級距

  • 1.所得稅級距 

  •  
  • 2.遺產稅、贈與稅級距

  •  
  • 3.房地合一稅級距

 

■ 節稅的三大方法

  • 1. 盡量花
    多花用的使用費,可以在列舉扣除額直接申報。
     
  • 2. 盡量給子女
    能規劃財產分配給子女,例如,可以透過贈與的方式,將財產給子女。
     
  • 3. 資產要法人化:
    經濟能力越好的人,通常越會投資,這些投資所得要做好規劃,因為個人資產要節稅較為困難,有以下兩種方法
    1.個人資產法人化,透過公司模式將一些費用扣除,以達節稅目的。
    2.法人資產境外化,資產拿到國外投資,如果有獲利所得,每年有670萬的免稅額。但如果在境外開公司,稅率可能會比在台灣設立低,甚至是零稅率,因此不僅可省公司營業稅、公司所得稅,境外回來台灣的錢又有670萬的免稅額。

 

■ 金流提早規劃!父母一年可贈與488萬

這裡先帶大家了解贈與的概念,父母贈與給子女,每人每年贈與免稅額有244萬,父母可以善用兩人贈與所得,「1年」可以贈與488萬。如果有大量資產需給兒女,建議可以透過「開專戶」規劃,逐年贈與給兒女,可以省稅。

 

 

■ 節稅小撇步!善用不動產的「壓縮」特性可少繳稅

 情境 

如果爸爸有1000萬的資產,要一次性給子女,怎麼做稅金最省?

1.贈與現金

如果一次性贈與現金1000萬,課稅標準會如下

 計算方式 1000萬-244萬x10%(稅率)=75.6萬的稅金

2.贈與不動產

一次贈與現金1000萬會課75.6萬的稅,但如果將現金轉變成「房地產」,就有解壓縮的效果!因為房屋贈與是採取「公告現值」、土地是採用「公告地價」,例如,房屋的市價是1000萬,但公告現值可能約300萬,課稅標準會如下

 計算方式 300萬(房屋公告現值)-244萬x10%(稅率)=5.6萬的稅金

同樣都是1000萬資產,1000萬現金比較1000萬房地產,兩者就差了70萬的稅。

 

 房地產贈與 注意事項 

如果以房地產做為贈與給子女,要留意子女是不是會把房子賣掉,如果把房子賣掉,會被課徵「房地合一稅」。子女持有3年後,將房產以1200萬賣掉,這時課稅標準就會如下

 計算方式 1200萬-300萬(公告現值取得成本)x35%(房地合一稅)=315萬的稅金

如果短時間有變賣的需求,反而會被課更高的稅。

 

 Tips :加速贈與的方式

舉例,子女要購買3000萬的房子,頭期款2成約600萬,父母1年只能贈與488萬的情況下,可能會面臨自備款不足的問題。如果有加速贈與的需求,其實可以透過隔年的時間差讓贈與X2,如下

 計算方式 2022年12月父母贈與488萬+2023年1月父母贈與488萬

2個月內合計贈與976萬

 

■ 房地產傳承給小孩 買賣優於繼承

1.買賣不動產可做好生前規劃

親屬買賣最大的優處,是可以再生前把房產做最好的配置,並將房產給指定人。舉例來說,甲先生名下有4房,4名子女,甲先生可以利用買賣房子的方式,將每一戶過給小孩,同時可以規避繼承會遇到房地合一稅取公告現值的問題。

但是如果用繼承的方式,甲先生離開後,4名子女透過繼承,會拿到各房子的4分之1的持分,皆非獨立產權,未來要做處分、買賣的時候易有糾紛,往往親屬間會為了這4分之1吵架。

 

 Tips :買賣要注意金流

透過買賣不動產的方式,可以避免到剛剛上述提到贈與會遇到的「公告現值取房產」、「房地合一稅」的問題,但是要注意的是,跟二等親子女做買賣要注意的是以下這幾點,否則會被認為假買賣!

  • 1. 金流
    子女付的錢,一定要回到爸爸的帳上。
     
  • 2. 貸款
    子女一定要有自備款2成,例如1000萬的房子貸款是200萬,若子女沒有實質的現金,可以透過贈與免稅額244萬處理,但要注意這筆金流必須向國稅局申報,拿到憑證後才有辦法過戶。
     
  • 3. 還款能力
    子女要有工作能力,房貸不得大於收入,不然國稅局會認定假買賣。

 

2.繼承不動產要留意房地合一稅.爭產問題

繼承不動產的,可以省去土地增值稅的成本,但是要注意的是「房地合一稅」,子女如果有處置、變賣不動產,同樣會遇到取得成本「公告現值比市價低」的問題,公告現值與市價,會有巨幅的價格落差,如果短短一年賣掉會被課45%重稅。雖然繼承有高免稅額,不過要留意的是,繼承沒辦法做生前規劃,容易有未來子女爭產的問題。

 

■ 節稅善用三大特性 提前做好金流規劃

 

  記住這個重點! 

在正常情形下,財富繼承,通常是買賣>繼承>贈與,贈與則是需要長期的規劃,但其實這三項可以進行組合,先做好金流規劃又能省稅!

身前如有指定人做繼承,可以做好資金規劃,可善用這三步驟!

  • 1. 贈與
    父母可以先逐年贈與現金,以贈與免稅額488萬為上限,每年將資產給兒女。
  • 2. 買賣
    父母可在生前規劃不動產給兒女,可避免爭產問題,兒女可以拿先前贈與的金流進行買房,這樣可以避免贈與後不動產,兒女要轉賣時,會遇到房地合一稅「公告現值」獲利的計算方式,會被課與重稅的問題。
  • 3. 繼承
    父母身後,可在身上留有約2000萬的資產,未來子女在繼承上不會被課稅。
     

■ 自住利息、房屋租金列舉扣除額節稅

自用宅購屋利息列舉扣除額 最高上限30萬

  • 1. 房屋須登記為納稅義務人、配偶或受扶養親屬所有
  • 2. 無出租、供營業或執行業務使用。
  • 3. 每戶只能申報一屋列報(不能以人頭)
  • 4. 2個門牌打通,僅能選一屋列報

房屋租金支出列舉扣除額 最高上限12萬

  • 1. 承租房屋之租賃契約書及支付租金之付款證明影本
  • 2. 房東是否有如實

房東常見問題 房地合一稅之裝潢是否要開發票?

【裝潢房子,要開發票嗎?】

裝潢開發票,未來可認列成本,抵扣房地合一稅。

但開發票要加收5%營業稅,不開發票就可省下5%的費用。

那麼...該開發票?還是不開發票呢?

#為什麼可抵房地合一稅

房地合一稅課徵的交易所得公式如下:

課稅所得 = 房地收入-成本-費用-依土地稅法計算之土地漲價總數額

其中的成本,包括了【因取得、改良及移轉而支付之費用】,而「裝潢費」就屬於這個項目。

(細節可參考:所得稅法第14條之4)

#裝潢費抵扣有何限制

不過要注意的是:可抵扣的裝潢費必須是「固定」且「無法帶走」的東西。

因為根據規定,必須是「非2年內所能耗竭之增置、改良或修繕費」才可認定。

所以,可認列與不可認列的項目包括:
●可認列:泥作工程、水電管線、衛浴設備(洗手台/馬桶/浴缸)等

●不可認列:冷氣、家電、系統家俱、鐵鋁窗等

#要課多少稅
目前房地合一稅的條件如下:
●2年內賣房扣45%稅
●2~5年賣房扣35%稅
●5~10年賣房扣20%税
●超過10年賣房扣15%稅

如果未來賣掉房子,就必須扣15~45%不等的稅,其實也是不小的費用。

這也是為什麼很多人得知裝潢費可以扣抵房地合一稅的成本時,會思考裝潢費是否需要開發票的原因。

如果裝潢費總共100萬元,且全部可認列成本,當你超過10年才轉手...

➡️沒開發票:省下發票費5萬元,但需課房地合一稅15萬元(倒賠10萬元)

➡️開發票:增加5萬元發票費,但省下15萬元房地合一稅(省下10萬元)

#別忘了房地合一的免稅額400萬
開發票之前,還有一件事要注意:

政府為了鼓勵長期持有,自住持有並設籍滿6年,稅率可降低為10%,課稅所得400萬元以下免稅。

(1)持有並設籍滿6年,無出租營業,即可適用房地合一稅的400萬免稅額

(2)如果免稅額超過400萬,超過部分僅課徵10%的稅。

所以,除了要考量裝潢費是否能夠被認列之外,假如你是長期自住至少6年,其實你還需要評估的是:房地合一稅有400萬免稅額。

#總結
裝潢是否要開發票?可思考2個條件:

(1)哪些裝潢能認列為扣抵項目,預估認列金額又是多少?

(2)未來賣房時,是否符合房地合一400萬免稅額條件

這些確認之後,再來決定開發票的必要性~

PS: 如果當下沒開發票,未來再請業者補開,業者反而會有逃漏稅的問題,所以如果你無法確定未來是否符合"房地合一400萬免稅額條件",最保守的做法還是開發票。

——————
房地合一"自住房地租稅優惠"詳細條件如下:
(一) 個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年。
(二) 交易前6年內,無出租、供營業或執行業務使用。
(三) 個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用本租稅優惠規定。

房東常見問題 賣房有無自住優惠 房地合一稅及土地增值稅差異說明

賣房有無自住優惠 房地合一稅及土地增值稅差異說明 
(詳細仍須依據個人產權登記符合條件情況判斷稅制)

A.房地合一稅說明

屋主想省稅看過來,房地合一稅無論1.0、2.0,只要符合長期持有且自住,日後出售都能適用10%、400萬元免稅額等優惠。不過根據高雄國稅局表示,自住優惠雖然划算,但民眾卻須符合辦竣戶籍登記無出租營業使用6年內未適用自住優惠等三條件。地政士也提醒,倘若民眾賣房時想申請自用優惠,應特別留意設籍對象及使用年限等規定,避免功虧一簣。

|申請自住優惠 需符合三條件

自2016年房地合一稅上路至今已超過6年,期間雖然稅率經過調整,但對於自住相關規定卻未曾變動。然而,根據高雄國稅局表示,最近仍常接到民眾詢問自住優惠問題。對此,國稅局也表示,民眾若想申請自住優惠,首先必須符合3條件。首先,個人或配偶、未成年子女必須辦理戶籍登記、持有並居住在該房屋連續滿6年;再來,交易前6年內,房屋沒有出租、供營業或執行業務使用;第三,個人、配偶、未成年子女在交易前6年內未曾適用這項自住優惠。

舉例來說,強尼在2016年2月1日購入總價400萬元的不動產,支付契稅、印花稅及代書費等必要費用共25萬元,後來在2022年5月1日,將A房地以1,000萬元出售,出售必要費用30萬元,持有期間土地漲價總數額為10萬元。若日後強尼想出售,能不能適用自住優惠呢?

首先要檢視戶籍,強尼或太太、未成年子女,戶籍在該地連續居住超過六年;再來,強尼房子這六年來都是自住,沒有出租或做生意,且他本人、太太、子女也未曾使用房地合一自住優惠,才算符合資格。

591資訊

|有無自住優惠 繳稅差很多

進一步計算強尼要繳多少房地合一稅,若強尼符合自住優惠,計算便以出售總價1,000萬元,減掉原始買入總價400萬元、契稅等必要費用25萬元、移轉必要費用30萬元、土地漲價總數額10萬元以及自住免稅額400萬元,再乘以適用稅率10%,應納稅額為13.5萬元。但假設其他條件相同,但民眾未符合自住優惠,依照其持有期間6年,稅率應適用20%,則應繳房地合一稅為107萬元,比較下來兩者相差超過90萬元,足足差距8倍之多!

※有自住:1000萬(出售總價)-{425萬元(買入總價+成本)+30萬元(移轉必要費用)+10萬元(土地漲價總數額)+400萬元(自住免稅額)}X10%=13.5萬元

※無自住:1000萬(出售總價)-{425萬元(買入總價+成本)+30萬元(移轉必要費用)+10萬元(土地漲價總數額)}X20%=107萬元

安桓地政士事務所所長黃若盈就表示,實務上常見民眾因不諳規定,導致最後被國稅局追繳的案例,黃若盈指出,根據規定,房地合一稅自用優惠,必須是屋主本人或配偶、未成年子女在該屋辦理戶籍登記才有效,許多民眾常會與土增稅優惠稅率的「直系親屬」搞混。

此外,使用年限也是一大重點,黃若盈補充,相較土增稅自用優惠,房地合一稅自用的各項年限為「666」,亦即持有並居住在該房屋連續滿6年、交易前6年沒有出租、供營業或執行業務、6年內未適用自住優惠等要件,提醒民眾在持有期間就要特別留意。


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B.土地增值稅說明

《土地增值稅》是什麼?

土地增值稅是指在土地所有權移轉的時候,按照土地漲價總數額採用倍數累進稅率計算繳納的一種租稅,土地漲價總數額則是指土地移轉時之總現值,減去取得時之移轉現值或原規定地價的總額。

 

 

土地增值稅試算方法一次看

 

以一般增值稅率而言,漲價總數額與前次移轉現值的差距以及持有土地年限,都會影響到土地增值稅的計算(稅率會依「漲價倍數」分為三種級距,漲價倍數=土地漲價總數額 / 按臺灣地區消費者物價總指數調整後之原地價。)

假設出售的是自用住宅用地的話,則從出售前是否有提供營業使用或出租、出售的土地大小、地上建物的所有權、出售時所有權人與其配偶及未成年子女是否名下無該自用住宅外的房子,甚至是在該地設籍且持有該自用住宅的年限,都會影響是否能享有優惠稅率。


 

  立即試算:房屋稅費計算


 

土地用途分成「一般用地」與「自住用地」的兩種不同用途之稅率說明如下:



「一般用地/增值稅率」:

級距 漲價倍數 課稅稅率
第一級 倍數<100% 40%
第二級 100%≦倍數<200% 50%
第三級 倍數>200% 60%


 

● 持有土地年限超過 20年以上 者,就其土地增值稅超過第一項最低稅率部分減徵 20%。
● 持有土地年限超過 30年以上 者,就其土地增值稅超過第一項最低稅率部分稅率部分減徵 30%。
● 持有土地年限超過 40年以上 者,就其土地增值稅超過第一項最低稅率部分稅率部分減徵 40%。


 

「自住用地/ 優惠稅率」:
自用住宅用地出售時,可善用自用住宅用地相關優惠稅率,就其漲價總數額徵收增值稅 10%。(土地增值稅一般稅率可分為3級 ,分別為20%、 30%、40%,自用住宅用地稅率則為10%)

另外關於贈與的部分因為不屬於出售行為,因此不適用自用住宅用地稅率。建議可以使用財政部或各縣市政府或財政部國稅局的線上土地增值稅試算參考。

 

節稅秘訣比一比

 

一生一次
優惠稅率10%
一生一屋
優惠稅率10%

土地所有權人在享受過一生一次自用住宅優惠稅率後,再出售其自用住宅用地,符合以下相關條件,可適用「一生一屋」再次享受優惠稅率課徵土地增值稅。
重購退稅
❶ 土地所有權人出售前1年內未曾供營業或出租之住宅 用地,地上之建物須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有,並已在該地辦竣戶籍登記。
❷ 都市土地面積未超過3公畝(約90.75坪)或非都市土地積未超過7公畝(約211.75坪)部份。
❸ 限一生一次。
❹ 自用住宅建築完成1年內者,其房屋評定現值須達所占基地公告現值 10%。
❺ 如果同時擁有多戶自用住宅房屋,也都符合自用住宅條件,可以規劃在同一天簽訂買賣契約同一天到稅捐機關申報土地增值稅,在都市土地3公畝或非都市土地7公畝範圍內可同時適用自用住宅優惠稅率。
❶ 出售都市土地面積未超過1.5公畝部分或非都市土地面積未超過3.5公畝部分。
❷ 出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女,無該自用住宅以外房屋。
❸ 出售前持有該土地6年以上。
❹ 土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前, 在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿六年。
❺ 出售前5年內,無供營業使用或出租。
❶ 出售土地及新購土地地上房屋須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有,並已在該地辦竣戶籍登記。
❷ 出售土地於出售前1年內,無出租或供營業使用。重購地都市土地面積未超過3公畝或非都市土地面積未超過7公畝部分。
❸ 兩年內重購土地(先買後賣或先賣後買均適用)。
❹ 新購土地地價大於原出售土地地價減土地增值稅之差額,可申請退稅。
❺ 原出售及重購土地所有權人屬同一人。
❻ 如為先購後售案件,應於重購土地時,已持有供自用住宅使用之土地為適用範圍。
❼ 重購土地5年內再行移轉或改變用途者,需補繳原退還稅款。

 

自用住宅重購退稅的條件、資格一次看!

 

• 重購退稅無次數的限制
同時出售多筆自用住宅用地,可申請重購退稅出售土地,可規劃按一般用地繳納在未適用一生一次自用住宅用地優惠稅率繳納土地增值稅前,若所有條件都符合的情形下,可以一般用地稅率申報繳納土地增值稅後再申請重購退稅,以保留一生一次的機會,作最有利的節稅規劃。


 

• 重購退稅應規劃
規劃重購退稅事前要先了解是否符合退稅規定,如條件不符,但出售之舊屋符合自用住宅條件,可在未逾稅單所記載繳納期限前申請改適用優惠稅率核課土地增值稅。


 

• 退稅資格弄清楚
先買後賣土地辦理重購退稅,要符合購買土地時已經持有供自用住宅使用之土地才可以如果土地所有權人原先沒有自用住宅土地,只是單純購買土地,以後再購買第2 筆土地後再出售、或是從配偶受贈他筆土地後再出售,或雖然原來持有土地,但沒有設戶籍,於出售時才從第3筆地將戶籍遷入,以上情況都不符合辦理重購退稅的條件。

 

• 舉例說明

甲賣出土地現值100 萬元,增值稅30 萬元
• 買入土地現值超過100 萬元時。
• 所繳30 萬元土地增值稅可全部退還。
假如買入現值為80 萬元,可以退回10 萬元。
假如買入現值小於70 萬元,則無餘額可以退稅。
甲出售( 重購) A 土地在106 年4 月1 日辦好產權登記,在108 年3 月4日訂立買賣契約重購(出售) B 地。 如果甲在108年4月2日以前申報,就符合2 年內的規定。
如果甲在108 年4 月3 日以後申報,就不符合2年內的規定,不能辦理重購退稅。

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